Bail commercial 3/6/9 en 10 points clés

La forme du bail commercial

Il est vivement recommandé de constituer le contrat de bail commercial par écrit en reprenant les termes essentiels de la location.

Le bail commercial doit impérativement mentionner :

• La durée du contrat de bail,
• Le loyer et le dépôt de garantie payés par le locataire,
• La répartition des charges entre locataire et bailleur (impôts, taxes…),
• Les modalités liées au renouvellement,
• Les conditions de la sous-location éventuelle.

Il doit aussi contenir un état des lieux établi lors de l’entrée puis de la sortie du locataire. Ce document peut être directement rédigé par le bailleur – à l’amiable – ou bien par un huissier de justice.

#1 – La durée du bail commercial

Le bail commercial est établi au minimum pour 9 ans. Le locataire peut alors bénéficier du local professionnel pour 9 années au minimum.

#2 – Le loyer du bail commercial

Le bail commercial laisse la liberté aux parties de fixer le montant du loyer. Cependant, de manière générale, celui-ci est calculé sur la valeur locative du local. Ce montant se détermine en fonction de différents éléments dont :

• La localisation du local commercial,
• Les obligations des parties lors de la signature du bail (dépôt de garantie, pas de porte…).

#3 – Les principales obligations du bailleur

Le bailleur doit informer son locataire sur les détails, notamment environnementaux, de son espace professionnel. Il est donc tenu à une obligation d’information. Il doit aussi permettre au locataire de jouir des locaux comme cela est prévu dans le contrat de bail. Cette obligation se traduit par la remise des clés et le bon état des locaux.

En plus de celles-ci, le bailleur doit veiller à respecter l’obligation de garantie des vices cachés. Il doit aussi assurer le respect de la garantie d’éviction qui protège le locataire contre la perte de jouissance des locaux ou du droit au bail.

Enfin, faire les réparations nécessaires au bon exercice de l’activité professionnelle du locataire est une autre obligation inhérente au bailleur.

#4 – Les principales obligations du locataire

Le locataire du bail commercial doit s’assurer de :

• Payer le loyer et les charges conformément au contrat de location,
• Utiliser les lieux en suivant la destination prévue dans le bail,
• Entretenir convenablement le local commercial,
• Restituer les lieux dans un bon état.

#5 – La révision triennale du loyer

La modification du loyer peut être obtenue tous les trois ans. L’initiative peut se faire à la demande du bailleur ou bien du locataire. Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier ou bien être adressée à l’autre partie en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

À noter : il n’est pas nécessaire de prévoir cette faculté dans le bail !

La hausse du loyer est limitée. Elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence :

• L’indice trimestriel des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales (ILC),
• L’indice des loyers des activités tertiaires pour les autres activités (ILAT).

#6 – La sous-location des biens loués

Par principe, et selon l’article L.145-31 du Code de commerce, la sous-location partielle ou totale des locaux commerciaux est interdite.

Cependant, il est possible de prévoir la possibilité de sous-louer mais à certaines conditions :

• D’avoir l’autorisation du bailleur, ou bien de l’avoir prévu dans un article du contrat de bail,
• D’informer le bailleur par LRAR de son intention de sous-louer les locaux.

Dans tous les cas, il est vivement conseillé au locataire d’obtenir une autorisation claire non-équivoque pour prouver l’accord de son bailleur.

#7 – La résiliation du bail commercial

Plusieurs cas peuvent entraîner une résiliation :

• Les parties décident d’un commun accord de mettre un terme au contrat de bail. Le locataire peut aussi résilier le contrat à l’expiration de chaque période triennale.
• Le bailleur peut aussi faire jouer une clause résolutoire pour mettre fin au contrat de bail par « résiliation judiciaire ». Cette situation se produit lorsque le locataire ne règle pas ses loyers comme mentionné dans le contrat.
• De manière générale, si l’une ou l’autre des parties ne respecte pas ses obligations, il est possible de demander la résiliation au cours de l’exécution du bail en faisant jouer la clause résolutoire.

À noter : il faut respecter un préavis de 6 mois avant d’y mettre un terme. La résiliation du bail se réalise par le biais d’une LRAR ou bien par acte d’huissier.

Le renouvellement du bail commercial

Au bout des 9 années de bail, le contrat de reconduit de manière tacite, si aucune partie ne présente de demande de résiliation. Cependant, la reconduction tacite fait perdre le droit au bail du locataire. Pour le retrouver, il faut introduire une demande de renouvellement dans les 6 mois qui précèdent la fin du contrat de bail. Une fois la demande réalisée, le bailleur a trois mois de son côté pour accepter ou refuser l’offre du locataire.

Cette demande de renouvellement peut aussi être initiée par le bailleur avec une révision ou non de loyer. Si la réponse est négative, le locataire peut demander une indemnité d’éviction.

La répartition des travaux dans le bail commercial

Le principe est simple : le propriétaire supporte automatiquement les gros travaux des locaux loués. Cependant, il est important de préciser la notion de « gros travaux » dans le contrat pour éviter les litiges.

L’article 606 du Code civil précise sans grande clarté cette notion. Il faut se tourner vers la jurisprudence pour obtenir plus de précisions. L’arrêt du 13 juillet précise que les grosses réparations concernent la structure ou la solidité de l’immeuble à la charge du bailleur. Par contre, les réparations d’entretien sont à la charge du locataire.

À noter : le propriétaire peut refuser de payer ces gros travaux lorsqu’ils sont entraînés par un mauvais entretien du locataire. Néanmoins, c’est au bailleur de prouver la faute de son locataire !