Comment signer son premier bail professionnel ?
Connaître les termes techniques, comprendre ses obligations et celles du bailleur ne sont pas des choses évidentes. Alors pour rendre la signature du contrat de bail professionnel plus simple, voici un article pratique pour comprendre les points importants à vérifier avant de signer.
Faites le point sur vos besoins avant de vous lancer
Situé à la frontière entre le bail commercial et le bail d’habitation, le bail professionnel est le contrat utilisé par des entreprises non-commerciales et plus précisément par des professions libérales réglementées ou non.
Avant de vous lancer pour trouver le local professionnel parfait et négocier votre contrat, il est important de faire le point sur vos besoins.
Il est alors nécessaire d’aborder plusieurs points pour avoir une idée précise sur :
- La superficie minimum de l’espace de bureaux
- Le montant du loyer
- La durée de bail souhaitée,
- La localisation idéale
Si vous avez des salariés, posez-leur des questions afin de prendre en compte leurs besoins, notamment au niveau des espaces de travail. Cette réflexion en amont vous permet de vous diriger ensuite vers des emplacements adaptés sans perdre de temps lors de vos visites.
À noter : le bail professionnel est signé pour une durée minimum de six ans et il doit obligatoirement être écrit. Toutefois, vous pouvez quitter les lieux à tout moment à condition de respecter une durée de préavis de 6 mois.
Avant de commencer vos recherches, préparez votre dossier. Il faut alors veiller à rassembler diverses pièces :
- Statuts de votre société ;
- Document d’identité du représentant de l’entreprise et de l’entreprise elle-même (carte d’identité, extrait de Kbis) ;
- Relevé d’identité bancaire ;
- Les trois derniers bilans comptables et le compte d’exploitation prévisionnel.
Un dossier à jour vous permet de gagner du temps une fois la visite effectuée. Pensez-y !
Précisez scrupuleusement la destination de vos locaux professionnels
Vous êtes avocat(e), médecin ou encore thérapeute, dans tous les cas, vous devez vous assurer que vous pouvez exercer votre activité dans le local concerné avant la signature du contrat de bail. Un bail mixte est envisageable lorsque le locataire souhaite aussi bénéficier d’un usage d’habitation.
Avant de signer vos documents, assurez-vous auprès du bailleur, de la mairie, mais aussi de la copropriété que votre activité est bien réalisable sans aucune restriction particulière.
À noter : un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux doit aussi être obligatoirement envisagé dans le contrat de bail lors de sa rédaction.
Les clauses financières : les pièges à éviter
Ces clauses du bail professionnel peuvent être une source de litige. Pour éviter tout malentendu, mieux vaut redoubler de prudence lors de la rédaction du contrat de location.
Notez le loyer et sa révision dans le contrat de bail
Concernant le loyer, la loi est silencieuse. Vous pouvez donc librement négocier son montant et vérifier la bonne rédaction de la clause concernée dans le contrat de bail. Vérifiez bien que le montant indiqué par le bailleur correspond à la réalité du marché immobilier. Pour cela, renseignez-vous sur les loyers payés par d’autres professionnels aux alentours.
Les aménagements du quartier (commerces, transports…) jouent également une place importante dans la négociation. De même, l’état des locaux et la stabilité de votre activité sont des critères à ne pas négliger lors des discussions avec votre bailleur.
La révision annuelle du loyer peut se faire à chaque anniversaire du contrat de bail, si aucune précision n’est faite dans celui-ci. Pensez alors à préciser ces modalités dès sa rédaction. Plusieurs indices de référence peuvent être envisagés : ICC, ILAT ou autre.
Évitez les litiges en listant les charges et leur répartition
Pour les charges, il est impératif de faire la liste de celles-ci et de la reprendre lors de la rédaction du contrat. Il faut alors penser à toutes les charges annuelles possibles : réparation des locaux, entretien des espaces, charges de copropriété, taxes et impôts obligatoires. La répartition doit être clairement mentionnée dans votre contrat de bail.
À noter : le bailleur doit vous informer en cas de modification des charges ou bien de l’arrivée d’une nouvelle charge. Et si ce changement n’est pas précisé dans le contrat, vous n’avez aucune obligation de payer la payer !
En plus de ces détails financiers, il faut ajouter le montant du dépôt de garantie. Ici, encore la vigilance est de mise. Pensez à inscrire son montant et la date de dépôt à respecter dans le contrat de bail professionnel.
Envisagez la résiliation du contrat de bail professionnel
Quitter vos locaux professionnels ne doit pas être synonyme d’angoisse et de stress à la fin du bail. Pour rendre cette étape plus sereine, pensez à insérer des modalités précises à suivre dans le contrat de bail.
En tant que locataire, la règle est simple : vous pouvez quitter les lieux à tout moment à condition de respecter votre préavis de six mois.
Il faut noter qu’aucun droit de renouvellement du bail n’est envisageable à l’expiration du contrat pour le locataire. Ainsi, il faut bien comprendre que votre bailleur ne peut pas vous mettre dehors tant que vous êtes sous contrat, mais une fois terminé, cette situation devient possible.
À noter : aucune motivation ou indemnité d’éviction n’est exigée pour le bailleur une fois le contrat de bail terminé.
Néanmoins, dans les faits, lorsque les relations se passent bien, le bailleur propose naturellement de signer un nouveau contrat de bail. Soyez vigilant(e) sur une éventuelle négociation ou sur le changement de certaines clauses et comparez bien les deux versions avant de renouveler le bail. Il faut aussi savoir que le régime des baux professionnels autorise le locataire à réaliser une cession de son bail professionnel. Il peut aussi recourir à la sous-location à condition d’informer le bailleur. Notez-le !
Si toutes ces clauses sont bien établies, vous pouvez vous engager sereinement et signer votre nouveau contrat de bail professionnel.
