En France, il est possible de trouver différents types de baux lors d’une location de locaux : bail commercial, bail professionnel et bail mixte. Mais alors, à quoi correspondent ces différents types de contrats ? Et quelles sont les caractéristiques de chaque type de bail ? Explications et détails dans l’article suivant.

Louer ses bureaux avec un contrat de bail commercial 

L’activité du locataire : un élément central 

Si vous êtes boulanger, restaurateur ou vendeur d’objets de décoration, il est courant d’avoir recours au bail commercial pour louer vos espaces de travail.

Dans ce cadre, votre contrat de bail de location entreprises est soumis aux règles du Code de commerce. Et pour la sécurité juridique des relations contractuelles entre bailleur et locataire, il est vivement recommandé de signer le bail à l’écrit. Ce contrat impose au locataire d’exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Pour le prouver, il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou bien au répertoire des métiers.

Les clauses du contrat de bail commercial 

Plusieurs clauses sont essentielles pour organiser dans de bonnes conditions les relations contractuelles entre les parties.

Ce document juridique doit alors préciser :

  • la durée du bail – elle est de 9 ans minimum –,
  • le montant du loyer et la répartition des charges entre les parties,
  • le renouvellement du bail et les conditions pour le faire,
  • le montant du dépôt de garantie,
  • l’éventuelle possibilité d’une sous-location.

La protection du locataire dans le bail commercial 

Plusieurs clauses sont particulièrement favorables au locataire avec ce type de contrat.

Dans un premier temps, le locataire peut décider de mettre fin à son contrat à chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3, 6 ou 9 ans. Pour cette raison, dans le langage courant, il est fréquent de parler de « bail 3/6/9 ». Il doit alors informer son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier en respectant un préavis de 6 mois. En revanche, le bailleur doit quant à lui attendre le terme du bail commercial pour demander à son locataire de quitter le local. Dans le cas contraire, il doit lui verser une indemnité d’éviction.

En plus, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Concrètement, il est possible de demander un renouvellement du contrat en modifiant certaines clauses du bail comme le montant du loyer ou les modalités de résiliation. Le bailleur peut tout de même faire jouer une clause résolutoire si le locataire ne respecte pas ses obligations. Cependant, il doit réussir à prouver la faute de celui-ci (loyers impayés par exemple) et démontrer sa bonne foi.

Le locataire peut aussi choisir de céder son bail commercial avant son terme. Dans ce cas, il doit trouver un repreneur appelé « cessionnaire ». Celui-ci reprend alors le bail dans des conditions identiques pour la durée restante.

Bail de location entreprises : Bail professionnel

L’activité particulière du locataire : un critère déterminant 

Vous êtes avocat ou médecin ? Vous devez alors signer un contrat de bail professionnel.

Les activités réglementées et non réglementées sont soumises à ce type de contrat lorsque les professionnels souhaitent louer un espace de travail. Le régime des baux professionnels est moins protecteur envers les locataires que le bail commercial.

Les caractéristiques du bail professionnel 

Ce contrat de bail doit être réalisé à l’écrit. Il ne donne pas droit aux indemnités d’éviction en faveur du locataire. De même, ce dernier ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail.

La durée du contrat de bail est aussi plus courte. Elle est fixée à 6 ans. Toutefois, le locataire conserve sa faculté de quitter les locaux avant le terme. Il doit alors respecter un préavis de 6 mois. Cette information se fait par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cependant, dans certains cas, il est possible que le locataire souhaite tout de même bénéficier de la protection des baux commerciaux. Dans ce cas, il est possible de soumettre le contrat au régime des baux commerciaux. La cession du bail tout comme la sous-location sont des aspects envisageables. Néanmoins, il faut avoir l’accord du bailleur pour les mettre en place.

Louer son espace de travail et son lieu d’habitation avec le bail mixte 

Avec le bail mixte, il est possible de combiner deux utilisations au sein des mêmes locaux :

  • un usage d’habitation principale,
  • un usage professionnel.

Pour déterminer le régime juridique applicable au contrat, il faut connaître l’activité du locataire. Si celui-ci exerce une activité commerciale, le contrat est soumis au Code de commerce. Si au contraire, son activité est professionnelle, le contrat est soumis à la loi du 6 juillet 1989 du bail d’habitation.

Le bail mixte professionnel : les caractéristiques

Vous recherchez un espace à la fois pour vivre, mais aussi pour recevoir vos patients ? Alors le bail mixte professionnel est intéressant. Toutefois, pour organiser sereinement cette relation, il faut veiller à respecter certains points.

Dans un premier temps, il faut obtenir l’accord du bailleur pour vivre et travailler au sein de l’espace loué. Si la location s’exerce au sein d’un immeuble, il faut obtenir l’accord des copropriétaires afin de permettre l’usage professionnel du bien concerné. Plusieurs départements français imposent en plus l’accord de la mairie (la Seine-Saint-Denis, les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne). Cet accord concerne aussi toutes les communes de plus de 200 000 habitants.

La durée du bail varie en fonction du bailleur :

  • personne physique (un particulier) : 3 ans,
  • personne morale (une société) : 6 ans.

Il est possible de résilier le bail de manière anticipée. Le locataire doit alors respecter un préavis de 3 mois. Le bailleur, lui, doit attendre le terme du bail et prévenir son locataire avec un préavis de 6 mois.

Le bail mixte commercial : les caractéristiques

Ici, vous n’êtes pas professionnel libéral, mais vous exercez une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Les locaux loués vous permettent de recevoir vos marchandises ou bien d’accueillir vos clients tout en y vivant. Il est donc important de modifier votre contrat de bail en faveur d’un bail mixte commercial.

Avant de vous engager, il faut vérifier plusieurs conditions :

  • l’existence d’un immeuble ou d’un local,
  • l’existence d’un fonds de commerce et d’une clientèle,
  • la qualité commerçante, artisanale ou industrielle de l’activité du locataire.

Les obligations sont ensuite identiques au bail commercial. Le contrat est donc signé pour 9 ans et le locataire conserve la possibilité de quitter les lieux tous les 3 ans.

Ces trois formes de bail de location entreprises sont les plus courantes pour organiser ses bureaux. Il existe toutefois aujourd’hui d’autres solutions, comme la location d’espaces de travail au sein de centres d’affaires.